上海很多小区,电梯已经撑不住了
发布日期:2022-12-10 09:53    点击次数:115

上海市区内最大小区,中远两湾城正在大批量更换电梯。

从1998年的“两湾一宅”旧区改造到今天,中远两湾城最早的一批房子房龄已经20年。

这意味着电梯也服役接近20年。

一般来说,电梯寿命也就15年左右,这还是在维护良好的情况下。超过15年,各种问题就会出现了。

所以,上海很多小区实质也到了电梯大修或更换的时候。

就拿中远两湾城来讲,从去年启动第一部电梯更换至今,中远两湾城已经换了21部电梯,63部电梯正在征询意见或签合同阶段。

目前,上海梯龄15年及以上的老旧住宅电梯有43089台,占全市住宅电梯的56.02%。

官方在《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划(2021—2023)》中指出,要滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估,推进隐患电梯修理、改造、更新。

房子和物业的老化速度,其实比我们想象地要快。

物业的重要性,也远比我们想象地要大。

官媒报道,在中远两湾城的147号楼,几乎每个人都被电梯关过,以至于很多人都不敢坐电梯了。

但小区很多楼都是34层高,这总不能去爬楼吧,中高层的居民也只能硬着头皮继续坐电梯。

电梯更换,势在必行。

为了换电梯,业主搞了一个“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”。

在街道房管办、居民区指导下,147号楼针对换梯先后进行3次公示:

第一次是换梯意愿征询;

第二次是电梯品牌征询;

第三次是针对换梯的施工范围、预算资金、列支情况、电梯品牌、施工方等做正式投票。

9月18日,中国队在团体3带2球项目决赛中。新华社记者 林浩 摄

终于,147号楼的业主们用上了新的电梯,作为小区内第一个吃螃蟹的楼,这个换梯流程用了一年左右。

更换后的新电梯

更换电梯,需要动用被称为楼栋“养老钱”的维修资金。

值得庆幸的是,中远两湾城绝大部分居民楼的维修资金比较充沛,可以支付更换电梯的费用。

对于一些维修资金不足的居民楼,要换电梯的话,还要筹集资金,这个时候达成共识其实并不容易。

毕竟真金白银地需要大家掏钱。

实际参加过居民投票就知道,总会有业主以各种各样的理由不出钱:

什么我不住在楼里,用不上;

我住的楼层低,可以爬楼……

就拿换电梯这个事来讲,如果没有大修基金,没有一个执行力很强的业委会,真的很难。

印象很深的一个案例,一个六层老公房的楼栋里,因为下水管道维修更换问题始终达不成一致。

就这样上面堵着,下面臭着,居民们苦不堪言,但一直解决不了问题。

这个时候,就需要物业发挥作用了,但老公房又有什么物业?看个大门、倒个垃圾最多了。

所有的舒适和便利都是有成本的,有些是显性的,有些是隐性的。

所以我一直跟大家说,买房一定不要嫌物业费贵,贵有贵的好处,贵有贵的道理。

物业管理其实也是小区产品力的一部分。

在上海,物业可以分为四个层次:

第一个层次是老公房社区,居民是不付物业费的,小区只有保安没有物业;居住体验会比较差,管道老化、漏水需要自己找人维修,公共区域基本没人维护。

遇到低素质邻里也只能哑巴吃黄连;

第二个层次是普通商品房小区,物业费一般比较便宜。

基础的楼道、地面的清扫基本能满足,但管理还是会比较随意,门禁查得不严,车位调解基本是和稀泥;

第三个层次品牌物业,现在的新房都会挂牌自家的物业公司——如万科物业、金茂物业、绿城物业、保利物业等。

物业经理都是文化程度较高的、地产集团内部的职工,保安也是经过培训的。

另外,物业一般还会配备自己的电工、维修工,业主在成立的物业群里@一下物业经理就能随叫随到解决问题;

第四个层次国际化物业,如戴德梁行、第一太平戴维斯等。

这个就是豪宅专属了,业主可以体验到五星级酒店式的服务,当然费用也是不一般的。

上海最近在卖的一个豪宅项目,一年光物业费就要几十万,一般人白给都住不起。

再说个一般小区的例子:

七宝的万科城市花园,房龄很老的小区了,最早的一期是1995年建的,比很多年轻人的年龄都要大。

但小区物业一直维护地不错,到现在进出小区都有保安核实身份、要登记,安全让人放心。

房价也能跟上大盘的涨幅。

这是正面例子,还有一些反面的例子,上海就有这么几个小区,生生地被物业耽搁了。

比如闸北公园的嘉利明珠城,地段不算差,但涂料外立面,而且好几年不更新,看着就很一般。

比如虹口江湾镇的良辰美景。

名字很好听,98年-05年的房子都有,原来的小区规划不错;

但这么多年疏于维护,绿化稀稀拉拉,小区里车辆乱停,还衣服被子“万国旗”飘飘,给人一种满满的廉价感;

还有就是上文的中远两湾城,之前的物业不作为,小区群租全上海都知道。

房价也一直涨不起来,内环内的大洼地。

后来换了万科物业,洼地直接填平,房价瞬间就突破了10万

这些都说明,好的物业不仅提升居住舒适度,还对房子的保值增值有关键作用。

一个不好的物业,会对小区造成两种后果:一让小区加速破败;二让你的房产不断贬值。

正常来讲,物业费高的,肯定比物业费低的要好。

物业费越贵,说明小区居民整体层次越高,圈层越牛逼。

最后,房子是不动产,是投资品,但也是消耗品。

当下流行的产品,未来很可能落后于时代。

比如现在被人嫌弃的工人新村,老破小,当年也是人人艳羡的好东西;

现在流动性低、缺少接盘侠的塔楼老破大,因为带电梯和高层景观,当年也曾受人追捧、风靡一时。

房子会老,产品也会过时。

所以好的购房者从来不是一劳永逸的,会买,也会置换。

现在市场静淡,房贷利率低,置换成本低,正是卖出劣质资产,买入优质资产的好时机。

虽然卖的便宜,但买的也便宜,算总账仍是赚的。



 
 


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